por Diogo Canteras - Founding Partner, HotelInvest

El sector hotelero tiene características únicas que exigen una gestión financiera estratégica, especialmente en lo que respecta a los gastos de capital, conocidos como CAPEX. A diferencia del OPEX (gastos operativos), que cubre los costos operativos diarios como el mantenimiento preventivo y las reparaciones menores, el CAPEX está asociado a mejoras a largo plazo.

Este tipo de inversión es esencial para preservar o mejorar el valor del activo a lo largo de su ciclo de vida.

Aunque la distinción entre CAPEX y OPEX es crucial, no siempre está clara en la práctica. Esta ambigüedad puede causar conflictos entre propietarios, administradores de activos y operadores hoteleros, en particular cuando los contratos no especifican con precisión la responsabilidad de cada parte por estos gastos. Para evitar este tipo de problemas, es vital que las partes involucradas lleguen a un consenso durante la preparación del presupuesto anual. Esta alineación permite una definición clara de cómo se asignarán los gastos entre CAPEX y OPEX, evitando disputas y asegurando que las inversiones necesarias se realicen en el momento adecuado.

El papel de los planes de mantenimiento preventivo

Una de las herramientas más eficaces para la gestión de CAPEX es el Plan de Mantenimiento Preventivo (PMP). Permite a los hoteles anticipar las necesidades de reparación y renovación, reduciendo los costos de emergencia y ampliando la vida útil de los activos. Además, un PMP bien estructurado ayuda a priorizar las inversiones de manera estratégica, maximizando el retorno del capital invertido.

El uso de un PMP también promueve la eficiencia en la asignación de recursos. Al identificar y programar las inversiones necesarias, la administración del hotel puede evitar el desperdicio y garantizar que las mejoras se realicen de manera planificada y sostenible. Esto es especialmente importante en el sector hotelero, donde la calidad de las instalaciones afecta directamente la experiencia del huésped y la competitividad de la propiedad.

Desafíos de CAPEX a lo largo del ciclo de vida de un hotel

Las necesidades de CAPEX de un hotel varían a lo largo de su ciclo de vida. Durante los primeros años de operación, los gastos suelen ser menores y se limitan a ajustes y mejoras menores. Sin embargo, después de unos siete años, las inversiones aumentan significativamente ya que muchos activos requieren reemplazos o renovaciones sustanciales para mantener la competitividad del hotel en el mercado.

Los hoteles ubicados en regiones costeras, por ejemplo, enfrentan desafíos adicionales debido a la corrosión salina, que acelera el deterioro de los materiales y equipos. Estas peculiaridades hacen que la planificación proactiva sea aún más crítica para preservar la calidad y el valor del activo.

Un estudio titulado “CAPEX 2023 – A Study of Capital Expenditures in the Hotel Industry”, realizado por HAMA e ISHC, proporciona información valiosa sobre los patrones de gasto de CAPEX en la industria hotelera. Según los hallazgos: 

• En promedio, los hoteles destinan alrededor del 8% de sus ingresos anuales a CAPEX durante un período de diez años.

• Aproximadamente el 4% de los ingresos totales se destina a mantenimiento y reparaciones (R&M).

• Los resorts tienen la mayor proporción de CAPEX, con un 10,6% de los ingresos asignados a mejoras.

Estas cifras resaltan la importancia de la planificación financiera a largo plazo y la asignación estratéica de recursos. En un mercado altamente competitivo, la inversión adecuada en CAPEX es un diferenciador crucial para garantizar la sostenibilidad y el éxito del negocio.

Fondos de reserva: una práctica esencial

Una práctica común para asegurar la disponibilidad de recursos para el CAPEX es la creación de un fondo de reserva. Este fondo se construye a partir de un porcentaje de los ingresos mensuales del hotel y sirve para cubrir gastos futuros relacionados con mantenimiento, reemplazos y renovaciones. Cuando se administra bien, el fondo de reserva facilita la planificación financiera y minimiza el impacto de gastos inesperados.

A pesar de su relevancia, las contribuciones al fondo de reserva no siempre son suficientes para cubrir las necesidades de CAPEX. El estudio mencionado señala que, si bien lo ideal sería destinar el 8% de los ingresos brutos a mantenimiento y renovación, la recaudación promedio suele ser de solo el 4%. Esta brecha es aún más evidente en Brasil, donde la crisis económica de los últimos años, agravada por la pandemia, ha reducido drásticamente la capacidad de generación de ingresos de los hoteles.

En los últimos 12 años, muchos hoteles en Brasil han luchado por mantener sus fondos de reserva en niveles adecuados. Como resultado, se han acumulado necesidades de CAPEX no satisfechas, comprometiendo la calidad de las instalaciones y la competitividad del sector hotelero nacional. Sólo recientemente el sector ha comenzado a recuperar sus ingresos, alcanzando niveles cercanos a los de 2012.

La importancia del CAPEX en la competitividad hotelera

La falta de inversión en CAPEX puede hacer que un hotel pierda cuota de mercado frente a competidores que ofrecen instalaciones más modernas y bien mantenidas. En este contexto, equilibrar los costes de mantenimiento y renovación con la rentabilidad esperada es una decisión estratégica que puede determinar el éxito o el fracaso a largo plazo de un establecimiento. 

Invertir en la revitalización de hoteles tiene un impacto directo en las tarifas medias diarias y la rentabilidad del negocio. Modernizar entornos, renovar instalaciones y ofrecer una experiencia diferenciada al huésped no solo justifica tarifas más altas, sino que también atrae a una clientela más exigente y adinerada.

Un ejemplo práctico del portfolio de Asset Management de HotelInvest ilustra este impacto: tras un proyecto de revitalización, uno de los hoteles analizados consiguió un incremento de la tarifa media diaria de 8 puntos porcentuales por encima del mercado local. Este desempeño superior también se reflejó en la rentabilidad, demostrando que las inversiones de CAPEX bien planificadas generan retornos significativos y mejoran el potencial de ingresos del establecimiento.

Planificación y colaboración: claves del éxito

La gestión estratégica del CAPEX es esencial para preservar el valor de los activos y asegurar la competitividad en un mercado en constante evolución. Herramientas como el Plan de Mantenimiento Preventivo y la creación de fondos de reserva son pilares fundamentales para alcanzar estos objetivos. Sin embargo, el éxito de estas iniciativas depende de la colaboración entre propietarios, operadores y gestores de activos.

Es crucial que las partes trabajen juntas para desarrollar planes de inversión a largo plazo que satisfagan las necesidades específicas de cada activo. Esta planificación debe equilibrar los recursos disponibles con el rendimiento esperado, asegurando que las inversiones se realicen de manera eficiente y en el momento adecuado.

Además, adoptar prácticas de gestión financiera transparentes y definir claramente las responsabilidades de cada parte son pasos importantes para evitar conflictos y maximizar los resultados. Al adoptar un enfoque integrado y proactivo, las propiedades hoteleras no solo pueden preservar su competitividad, sino también asegurar su éxito financiero a lo largo del tiempo.