por Diogo Canteras - Founding Partner, HotelInvest

En los últimos años, los Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII) han ganado una creciente relevancia en el mercado brasileño, atrayendo a inversores que buscan ingresos pasivos y diversificación de cartera.

El número de accionistas de los FII en Brasil ha crecido exponencialmente, pasando de alrededor de 400,000 en 2018 a más de 2 millones en 2023. Este aumento refleja el creciente interés y la confianza de los inversores en este tipo de activos. 

Un segmento interesante dentro de este universo son los FII enfocados en el sector hotelero. En este artículo, exploraremos las principales razones para añadir activos hoteleros a un fondo inmobiliario y por qué esta alternativa puede ser ventajosa tanto para inversores como para propietarios de hoteles.

1. Diversificación de Riesgos

Una de las principales ventajas de un Fondo de Inversión Inmobiliaria es su capacidad para diversificar riesgos. En lugar de depender del rendimiento de un solo hotel, el fondo puede invertir en varios activos hoteleros en diferentes ubicaciones y categorías. Este modelo de diversificación reduce la exposición del inversor a riesgos específicos, como la estacionalidad o problemas de gestión en un solo establecimiento.

2. Beneficio Fiscal

En Brasil, los FII están exentos del impuesto sobre la renta en dividendos para personas físicas, lo que hace que este tipo de inversión sea aún más atractiva. Los propietarios individuales de hoteles, al destinar sus activos a un fondo inmobiliario, pueden aprovechar este beneficio fiscal, incrementando la rentabilidad neta de sus operaciones.

3. Gestión Profesional

Otra razón clave para considerar los FII es la gestión profesional que ofrecen los administradores especializados. En lugar de gestionar directamente un hotel, el inversor puede adoptar un enfoque más pasivo, confiando en el conocimiento y la experiencia de profesionales del sector. Esto permite una mayor eficiencia operativa y estratégica, maximizando el potencial de retorno de la inversión.

4. Mayor Liquidez

Invertir directamente en bienes raíces, especialmente en hoteles, puede ser una operación de baja liquidez, lo que significa que vender el activo puede llevar tiempo o ser complicado. En cambio, los FII que cotizan en bolsa tienen una liquidez mucho mayor, permitiendo a los inversores comprar y vender participaciones de manera rápida y eficiente, ajustando su cartera según las necesidades y condiciones del mercado.

5. Tesis de Inversión Compartida

La gestión profesional generalmente proporciona una tesis de inversión clara y bien definida que guía las decisiones estratégicas. En el caso de los hoteles, esto podría significar identificar qué hoteles vale la pena mantener en la cartera y cuáles sería mejor vender. Además, los FII tienen mayor poder de negociación con las cadenas hoteleras y pueden realizar ajustes de gestión para optimizar el valor de los activos y su rentabilidad.

Conclusión: Una Alternativa que Vale la Pena Considerar

Dadas estas ventajas, los propietarios individuales de activos hoteleros deben, siempre que sea factible, considerar la posibilidad de incluir sus propiedades a un Fondo de Inversión Inmobiliaria. La diversificación de riesgos, los beneficios fiscales, la gestión profesional, la mayor liquidez y una tesis de inversión coherente son argumentos sólidos para esta decisión. Para los inversores, los FII hoteleros ofrecen una oportunidad de participar en un sector dinámico y rentable sin los desafíos y riesgos de ser propietarios directos. Vale la pena explorar las opciones de FII hoteleros para diversificar la cartera.