por Diogo Canteras - Founding Partner, HotelInvest

O setor hoteleiro possui características únicas que exigem uma gestão financeira estratégica, especialmente no que se refere ao investimento em bens de capital, conhecido como CAPEX (Capital Expenditures). Diferentemente do OPEX (Operational Expenditures), que cobre despesas operacionais do dia a dia, como manutenção preventiva e pequenos reparos, o CAPEX está associado a melhorias de longo prazo. Esse tipo de investimento é essencial para preservar ou aumentar o valor do ativo ao longo de sua vida útil.

Embora a distinção entre CAPEX e OPEX seja crucial, ela nem sempre é clara na prática. Essa indefinição pode gerar conflitos entre proprietários, asset managers e operadores hoteleiros, sobretudo quando os contratos não especificam com precisão a responsabilidade de cada parte sobre esses custos. Para evitar tais problemas, é fundamental que as partes envolvidas estabeleçam um consenso durante a elaboração do orçamento anual. Esse alinhamento permite definir como as despesas serão alocadas entre CAPEX e OPEX, evitando disputas e assegurando que os investimentos necessários sejam feitos no momento certo. 

O Papel do Plano de Manutenção Preventiva

Uma das ferramentas mais eficazes para a gestão do CAPEX é o Plano de Manutenção Preventiva (PMP). Ele possibilita que os hotéis antecipem necessidades de reparos e renovações, reduzindo os custos associados a emergências e prolongando a vida útil dos ativos. Além disso, um PMP bem estruturado ajuda a priorizar os investimentos de forma estratégica, maximizando o retorno sobre o capital empregado.

O uso do PMP também promove a eficiência na alocação de recursos. Ao identificar e programar os investimentos necessários, a gestão do hotel pode evitar desperdícios e garantir que as melhorias sejam realizadas de maneira planejada e sustentável. Isso é especialmente importante em um setor como o hoteleiro, onde a qualidade das instalações tem impacto direto na experiência do cliente e na competitividade do empreendimento.

Desafios do CAPEX ao Longo do Ciclo de Vida do Hotel

As necessidades de CAPEX de um hotel variam ao longo de seu ciclo de vida. Nos primeiros anos de operação, os gastos costumam ser menores, limitando-se a ajustes e pequenas melhorias. No entanto, após cerca de sete anos, os investimentos aumentam significativamente, uma vez que muitos ativos começam a exigir substituições ou renovações substanciais para manter a competitividade do hotel no mercado.

Hotéis localizados em regiões costeiras, por exemplo, enfrentam desafios adicionais devido à maresia, que acelera a deterioração de materiais e equipamentos. Essas peculiaridades tornam o planejamento proativo ainda mais crítico para preservar a qualidade e o valor do ativo.

Um estudo intitulado “CAPEX 2023 – A Study of Capital Expenditures in the Hotel Industry”, conduzido pela HAMA e ISHC, traz insights valiosos sobre os padrões de gastos em CAPEX na indústria hoteleira. De acordo com o levantamento:

• Em média, os hotéis analisados destinaram cerca de 8% de sua receita anual para CAPEX ao longo de um período de dez anos.

• Aproximadamente 4% da receita total é direcionada a manutenção e reparos (R&M).

• Resorts possuem a maior proporção de CAPEX, com 10,6% da receita alocada para melhorias.

Esses dados destacam a importância do planejamento financeiro de longo prazo e da alocação estratégica de recursos. Em um mercado altamente competitivo, investir adequadamente em CAPEX é um diferencial fundamental para garantir a sustentabilidade e o sucesso do negócio. 

Fundos de Reserva: Uma Prática Essencial

Uma prática comum para assegurar a disponibilidade de recursos para CAPEX é a criação de um fundo de reservas. Esse fundo é formado a partir de uma porcentagem da receita mensal do hotel e serve para cobrir despesas futuras relacionadas a manutenção, substituições e renovações. Quando bem gerido, o fundo de reservas facilita o planejamento financeiro e minimiza o impacto de gastos inesperados.

Apesar de sua relevância, a contribuição para o fundo de reservas nem sempre é suficiente para atender às necessidades de CAPEX. O estudo mencionado anteriormente aponta que, enquanto o ideal seria destinar 8% da receita bruta para manutenção e renovação, a média arrecadada geralmente é de apenas 4%. Esse descompasso é ainda mais evidente no Brasil, onde a crise econômica dos últimos anos, agravada pela pandemia, reduziu drasticamente a capacidade de arrecadação dos hotéis. 

Nos últimos 12 anos, muitos empreendimentos hoteleiros no país enfrentaram dificuldades para manter seus fundos de reserva em níveis adequados. Como consequência, houve um acúmulo de necessidades de CAPEX não atendidas, comprometendo a qualidade das instalações e a competitividade do parque hoteleiro nacional. Apenas recentemente o setor começou a recuperar suas receitas, alcançando níveis próximos aos de 2012.

A Relevância do CAPEX na Competitividade do Hotel

A falta de investimento em CAPEX pode levar um hotel a perder mercado para concorrentes que oferecem instalações mais modernas e bem conservadas. Nesse contexto, equilibrar os custos de manutenção e renovação com o retorno esperado é uma decisão estratégica que pode determinar o sucesso ou o fracasso de um empreendimento no longo prazo.

Investir na revitalização de um hotel tem impacto direto na diária média e na rentabilidade do negócio. Modernizar ambientes, renovar instalações e oferecer uma experiência diferenciada ao hóspede não apenas justifica o aumento das tarifas, mas também atrai um público mais exigente e com maior poder aquisitivo.

Um exemplo prático da carteira de Asset Management da HotelInvest ilustra esse impacto: após um projeto de revitalização, um dos hotéis analisados obteve um crescimento na diária média 8 pontos percentuais acima do mercado local. Esse desempenho superior também se refletiu na rentabilidade, comprovando que investimentos bem planejados em CAPEX geram retornos significativos e aumentam o potencial de receita do empreendimento.

Planejamento e Colaboração: Chaves para o Sucesso

A gestão estratégica do CAPEX é essencial para preservar o valor do ativo e garantir a competitividade em um mercado em constante evolução. Ferramentas como o Plano de Manutenção Preventiva e a criação de fundos de reserva são pilares fundamentais para alcançar esses objetivos. No entanto, o sucesso dessas iniciativas depende da colaboração entre proprietários, operadores e asset managers. 

É crucial que as partes trabalhem juntas para desenvolver planos de investimento de longo prazo que atendam às necessidades específicas de cada ativo. Esse planejamento deve equilibrar os recursos disponíveis com o retorno esperado, garantindo que os investimentos sejam realizados de forma eficiente e no momento certo.

Além disso, a adoção de práticas de gestão financeira transparentes e a definição clara das responsabilidades de cada parte são passos importantes para evitar conflitos e maximizar os resultados. Ao adotar uma abordagem integrada e proativa, os empreendimentos hoteleiros podem não apenas preservar sua competitividade, mas também garantir seu sucesso financeiro ao longo do tempo.